贵州某开发商虚假宣传，收房时发现所购别墅与宣传相差太远，如何维权？
贵州某开发商虚假宣传，收房时发现所购别墅与宣传相差太远，如何维权？
2019年业主在开发商这里购买了一套别墅，这个别墅在2020年12月26日被要求去收房，但是在去现场查看验收房屋的过程中，发现房屋与当时的宣传的样板房相差太远，所以拒绝收房。
而且在验房的过程中发现确实存在许多问题，
下面也罗列了具体的问题。
1、停车位太窄。2、行人安全无保障。3、绿化品质差。4、部分房屋质量差。6、排水设计不合理。7“三通”未开通，8、没有客车位，并且车位配比是1:1。
9、小区要设置儿童游乐和健身娱乐场所，但是他并没有设置。10、下层式的必须安装楼梯下去验收，否则没法验收。11、把规划的车库用来作为一楼入户花园，修改了原来的规划。
12、在签订购房合同前没有告知买受人必要的一些关键的条款，并且也没有留足阅读的时间，就让大家签字了。13、这个项目还在政府规划建设公示期内就开工了，说明存在严重违规。
14、装修太过敷衍。15、交房操之操之过急，16、业主们也接受不了赶工的房子，因为本来约定是21年8月才交付，但是现在已经提前11个月交房了，让李晓宁主任来给大家分析一下具体的情况：
贵州某开发商虚假宣传，收房时发现所购别墅与宣传相差太远，如何维权？
李晓宁律师：
我们来看一下我们这个案子的基本事实。这个案件梳理出来基本的争议点是在这三方面。
第一、小区的配套不到位，包括它的车位，人车未分流，车位太小了，安全隐患、绿化品质差等等，这些我们业主梳理了很多，我们小区配套不到位，导致双方对房屋的品质认知存在很大差异的这么一个问题。
第二、房屋存在明显的质量问题，而且他是赶工期提前交房，那么他是在赶工期的这么一个状态下，业主认为他的质量存在很大的问题。
第三、没有达到法定的交付标准，没有三书一证，而且没有燃气水电表。
那么我们来看一下业主提到的几个方面。
首先是一个格式条款。因为我们业主在前面的内容介绍里头提到，在签合同的过程中其实是没有充分提示的，而且合同里头有很多对我们不利的这种不平等的条款。
单方对我们业主不利的格式条款，那么这个效力应该如何认定？如果出现了争议纠纷，那么权利的条款对我们当事人的权利有很大侵害的时候，司法实务是怎么认定的？
我们都给大家做了一个梳理。
那么首先如果这个格式条款是单方的免除了开发商的责任，加重了业主的义务的话，那么我们可以要求确认该条款无效，该条款无效有一个前提，我们司法实务里头说，当开发商提供的格式条款里，明显是限制了业主的权利，对业主不利的条款，你有没有特别提示他？
那么特别提示的方式就是你有没有明确的在签合同的时候，让业主看到这一条，而且业主在这一条上签字，在他旁边签了字，那么我们司法实务认为，如果你的格式条款明显的是对业主不利的，限制了业主的权利，那么你要在签合同的时候明确提示他，我们司法部门认可的方式就是他在签合同的同时，在特殊条款这里也签了字，那么他当时是看到的他依然愿意签，那么在这个前提之下，这个条款是有效的，如果不具备这些要件，第一它是不公平的。
第二没有给你起到一个足够的提示的义务，那么开发商所提供的格式条款，尤其是对我们业主不利的格式条款，它是可以经法院确认无效的，这是第一个问题。
第二个问题小区配套的问题。我们业主现在对这个房子很不满意，列举了很多。配套不符。它只是导致房屋的品质下降，配套不符，要直接导致一个退房的可能性还是比较小的，但是现在根据业主的描述，我们其实也看不到开发商在规划变更，就是配套不符里头应该承担多大的责任，那么我们在这类型案件的处理过程中，通常都会建议客户去做一个规划的，这么一个信息公开调查，我们从这个项目的全面性进行合法的审查，去审查他最早的工程规划是怎么批的，他的施工图是怎么画的，那么他在这个过程中有没有办理相关的规划变更，规划变更有没有违反相关的权利义务内容，因为规划变更第一，它不能大方面原则性的变更，它小的细节的变更的时候，它是必须得经过我们购买人，也就是说未来会在房屋里头居住的人的同意的，那么他只有履行到了这些的时候，它的规划变更才是合理的，所以针对小区配套没有到位的这个问题，我们首先要查他的规划是什么，对吧？
在规划建设的过程中它有没有变更规划，那么变更规划的情况是可以变更的还是不可以变更的，那么它变更的程序是不是合法，是不是严重侵害到我们的业主的利益了，所以这些问题都应该经过一个整个项目的合法性审查，调查之后，我们才可以给大家来分析，这里头的配套不到位，规划变更情况有多严重，那么根据严重程度，我们到底能不能提起退房之诉。
第三房屋质量差的问题。这个房屋的质量问题通常是需要经过第三方的鉴定的，在我们日常生活中遇到的开发商交付房屋里头的质量问题有几大类，一类是它的主体结构存在严重的质量问题，它没有通过竣工验收备案，或者是你即使取得了竣工验收备案之后，你出现承重墙开裂或者是钢筋裸露，且经第三方鉴定部门认为你的房屋质量主体结构存在质量安全隐患问题，如果是这种情形的话可以直接要求退房。
那么除了主体结构之外，我们有非主体结构的质量问题，我们又分为影响到居住的和没有影响居住的。比如说我现在就是一个窗户漏水，那么这种不影响居住的，我们可以要求开发商来维修，但是如果影响到居住了，比如说这个房子整面墙都要敞开了，重新去修，根据你的实际损失来要求赔偿，那么这就是一个质量差的这么情况。
还有一点是什么？没有达到法定交付标准。
刚才我们案情提到了它是提前交付的，而且他没有按法律规定给我们三书一证，完了之后也没有燃气，它达不到一个可居住使用的状态，那么这种情况下，我们可以向法院主张它并不构成法定交付条件，因为我们现在法律规定是我们可以约定一个合同交付条件，合同交付条件可以比法定交付条件高一点，但是你最低不能低于法定交付条件，即使你合同没有任何约定，但是最起码你交付的房屋得满足法律规定的最低的底线要求，就是这个房子我拿过来之后我是可以住的，对吧？
除了住人之外，我还能正常的生活做饭，有水有电，这是最基本的法定交付条件。
目前从我们的业主介绍的情况来看，房子虽然交付了，但是他没有到达法定交付条件，所以这种情况下我们可以继续主张要求他去达到相关的标准，直到他达到标准之后才算法定交付，如果在你们合同约定的时间里头他还做不到这一点，他就要承担一个逾期交房的违约责任。
李晓宁律师：
我们先从法律上也来给大家做一下分析。
首先我们业主有一部分是想主张退房的，这个房子我就是不想要了，因为我觉得开发商在这里头蒙了我对吧？基于这种情况他特别想退房，那么我想跟大家介绍一下，在我们司法实务里头能够得到退房支持的两种情形大概是什么？
第一是烂尾，商品房根本都没建起来，也没有办法去交付，那么逾期交房一年以上的，基本上法院都会支持你去退房，但是退房有一个问题不一定能执行得了，但是我们现在司法实务里头就是逾期交房可以退。
第二类是主体结构的质量问题，就是我刚才提到的，如果它没有经竣工验收或者是经过竣工验收之后，我依然经过第三方鉴定发现它的主体结构有问题的话，我是可以申请要求退房的。
但是这两个退房第一它本身很难退房，我们其实在司法实务里头看到法官对这线收得还是很紧的，因为退房它引发的社会稳定问题是比较严重的。
退房他不是一个人退，他通常都会引发一个小区的退房，所以一个人因为这种情形能够退房的话，它会引发整个小区的诉讼。
当你整个小区都去退房的时候，我们的开发商已经投入了基建，那么他手中是没有这么多钱退给你的，而且开发商是独立项目公司，那么它不是由它的集团来买单的，是由它的项目公司承担有限责任的，所以通常往往是什么？
因为一个小问题，退房之后，开发商没有那么多钱退，那么最后引发的执行问题就会成为一个法院里头需要面对的社会稳定问题。
所以现在我们看到在司法实务里头，我们退房里头限制很死，就这两个领域，我们看到有比较多的判例是退房的，其他的零星的可见的是极其罕见的，那么它罕见的原因就是刚才我讲到的一个社会性的原因，所以这里头要给大家来提示一下。
李晓宁律师：
那么我们再来看本案的维权的思路是什么？
第一，你规划变更的情况有多严重，这点不明确，我们没有办法给你明确的告诉你这个情况你一定是可以退房的，引发的后果有多严重，现在我们要建议大家做一个信息公开调查，再来了解。
第二个，因为质量问题引发的退房，除非是影响到安全的结构性问题，否则你是没有办法去退房的，所以现在我们本案如果直接起诉民事起诉退房，他败诉的可能性是很大的。
李晓宁律师：
这个案子我给到大家的建议是什么？
建议大家先做一个信息公开的调查，尤其是重点调查，它是规划变更的情况，但是我们也建议我们业主对这个项目的整体合法性进行一个全面的审查。
因为我们在以往办案的经验中，我们发现我们曾经办过一个案例，它是精装修交付的，买的是个高档小区，但是房屋在交付的时候存在一些质量问题，那么他当初是因为质量问题想查查这个项目，因为业主维权的决心也很大，我就是想跟开发商磕一下，所以哪怕只是质量问题，我也要全面查一查他，结果在查了这个之后，就发现这里头存在一个严重的规划变更的问题，那么他把墙体加厚了，因为墙体加厚之后，我们每个房子都多了几平米，但是实际上室内的空间没有任何增加，每个人都去负担一个房屋的增加款项，每个大概是10来万一平米几万块钱，那么整个小区里头开发商获益，因此获益是几个亿。
这是一个意外的收获，因为本来只想查查他的装修的材料是什么，到底有没有甲醛超标，但是意外的发现他把我的墙体违规的变厚了，而且他因此获利几个亿，那么我们的维权方向就发生了变化。
所以如果说你觉得这个项目很有问题的话，我们会确定一个你调查取证的重点，那么确定了调查取证的重点之后，我们也会建议有必要的话对整个项目的合法性进行全面的审查，从他最早的立项到规划审批到竣工验收，到他的消防规划等等系列的验收，我们把图调出来，调出来很多项目我们还会发现他验收只是局部验收，那么这个小区其实它是有违建的，我们很多的开发商他的营业性用房有可能是一些物业性用房，它其实就是违建，但是我验收的时候没有验收到位，对吧？
可能就存在一个局部验收代替整体小区验收，掩盖了一些违法性质的这么一些问题，我们通过全面调查有时候都会发现这些事情，所以我们本来既然在民事退房之诉存在一定局限性的这种前提之下，那么业主又有这个诉求，我觉得大家可以往这个方向去努力一下，这是给大家提供了一个思路，我们尽可能每一个案子过来都给大家一个相对客观可行的分析。
现在我们首先建议你做一个信息公开调查，重点是规划变更，但是可以进行全面调查，那么调查完了之后，如果我们认为政府在开发商进行开发的过程中，存在监管失职的行为，或者是开发商有严重违规的行为，那么我们针对这些调查取证之后发现的违法之处，我们要求提起相关的行政监管之诉，那么通过提起行政监管之诉，侧面来给开发商施加压力，看看能不能获得调解的机会。
这是我们给大家的一个思路的分析，我们现在从我们业主反馈里头的情况，你们反馈的问题绝大部分是针对品质下降所出现的问题，但是品质下降在退房里头不是一个常见的事由，这点我再给大家强调一下，那么如果说我们不考虑退房，觉得难度也比较大，完了之后胜算也比较小的情况之下，我单纯要求提起一个维修，对吧？
赔偿之诉，这个也是可以的，当然我们会建议你跟开发商打官司是比较难的，同时要结合行政诉讼的思路和手段，那么这个效果会更好一点。
贵州某开发商虚假宣传，收房时发现所购别墅与宣传相差太远，如何维权？
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